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中山市人民政府关于印发中山市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知
日期:[2014-09-19]

 

 

火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处,市各有关单位:

  现将《中山市国有土地上房屋征收与补偿办法》印发给你们,请贯彻执行。

 

 

中山市人民政府

2013年12月16日

 

 

 

中山市国有土地上房屋征收与补偿办法

 

第一章  总  则

 

第一条  为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条  为了公共利益的需要,在本市行政区域范围内征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(下称被征收人)进行补偿,适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条  市人民政府负责本市行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。

中山市土地房屋征收管理办公室(下称市征管办)组织实施我市国有土地上房屋征收与补偿工作。

市征管办可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

市征管办对受委托的房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第五条  市发展改革、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、环境保护、住房城乡建设、审计、城管执法、城乡规划、工商、税务、维稳等部门及被征收房屋所在地镇人民政府(区办事处)、居(村)民委员会等基层组织,应当按照各自职责,协同做好实施本办法有关工作。

第六条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向市人民政府、市征管办和其他有关部门举报。接到举报的市人民政府、市征管办和其他有关部门应当及时对举报核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

 

第二章  征收决定

 

第七条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条  依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

第九条  保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入我市国民经济和社会发展年度计划。

第十条  因公共利益需要征收房屋的,由具体负责组织实施建设项目的单位依照本办法第七条、第八条、第九条的规定,向市征管办提交相关证明材料。

第十一条  市征管办对具体负责组织实施建设项目的单位提交的材料进行核实,认为征收事项符合公共利益需要的,向被征收人发出房屋征收告知书,开展前期工作,被征收人应当予以配合。

房屋征收告知书应当载明征收房屋的原因、拟征收房屋的地点和范围及房屋征收实施单位名称等内容。

第十二条  市征管办应当组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查、登记,并将调查和登记结果在被征收房屋范围内向被征收人公布。

第十三条  市征管办应当于发出房屋征收告知书之日起15日内,组织城乡规划、住房城乡建设、国土资源、城管执法、工商等有关部门对房产调查登记中发现的未进行产权登记的建筑、房屋登记簿记载不明确以及房屋产权登记情况与使用现状不符的建筑进行调查,各相关职能部门根据各自职责在调查后60日内,对房产权属及使用情况的合法性及其他问题进行认定、处理,并将认定、处理结果反馈市征管办。

第十四条  市征管办根据征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等基本情况拟定征收补偿方案,并组织发展改革、国土资源、住房城乡建设、城乡规划、城管执法、维稳、监察等部门及房屋征收范围内的居(村)民委员会等基层组织对征收补偿方案进行论证,并根据论证结果对征收补偿方案予以修改完善后报市人民政府。

市人民政府在征收范围内公布房屋征收补偿方案,征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋,1/2以上(含本数)被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改房屋征收补偿方案的情况及时公布。

第十五条  房屋征收补偿方案应当包括下列内容:

(一)补偿的依据;

(二)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

(三)补偿方式、标准和计算方法;

(四)奖励和补贴标准;

(五)用于产权调换房屋的基本情况和选定方法;

(六)补偿协议的签订期限;

(七)搬迁期限和过渡方式、过渡期限;

(八)其他事项。

第十六条  市人民政府作出房屋征收决定前,市征管办应当根据有关规定会同公安、民政、人力资源社会保障、信访等部门以及镇政府(区办事处)、居(村)民委员会等基层组织对房屋征收工作进行社会稳定风险评估,形成房屋征收社会稳定风险评估报告和应急预案,作为市政府作出房屋征收决定的依据。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十七条  房屋征收决定涉及被征收人数量300户(含本数)以上的,应当经市政府常务会议讨论决定。

第十八条  市人民政府作出房屋征收决定后及时以有效方式予以公告。公告载明以下内容:

(一)房屋征收目的和依据;

(二)房屋征收地点和范围;

(三)房屋征收补偿方案;

(四)房屋征收期限;

(五)房屋征收部门及房屋征收实施单位名称;

(六)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;

(七)行政复议、行政诉讼权利;

(八)索取房屋征收相关资料和咨询地点;

(九)其他应当公告的事项。

第十九条  国有土地上房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第二十条  被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十一条  房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施下列行为:

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)尚未建造完毕的房屋的续建;

(三)改变房屋、土地用途;

(四)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记;

(五)房屋租赁备案和抵押登记;

(六)办理户口的迁入和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍迁回原地、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户的除外;

(七)其他不当增加补偿费用的行为。

市征管办应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。

 

第三章  补  偿

 

第二十二条  房屋征收的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿(含装修、附属物价值);

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十三条  市人民政府根据具体情况,制定相应的奖励和补助措施,对被征收人给予奖励和补助。

第二十四条  对于已进行产权登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房地产权属证书、房屋登记簿记载为准;房地产权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误以外,以登记簿为准;已改变用途的,以规划行政主管部门和其它有关部门的批准文件为依据。对未进行产权登记的房屋,以调查、认定和处理的结论为依据。

按本办法第十三条规定程序认定的合法建筑、未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

房屋征收范围确定前,拥有合法产权但未经规划部门批准,擅自改变房屋用途的,对房屋价值,根据房地产权属证书、房屋登记簿登记的用途按市场评估价进行补偿;对持有效营业执照并经税务登记的经营者,按本办法规定补偿搬迁费、停产停业损失等。

第二十五条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构依据国有土地上房屋征收评估的有关规定评估确定。

本条所称类似房地产,是指与被征收房屋的区域、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构等相同或相似的房地产;类似房地产的市场价格,是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。

被征收房屋和产权调换房屋的房地产评估时点为房屋征收决定的公告发布之日。

评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十六条  评估机构由被征收人协商选定,评估机构应当具备法定资质。1/2以上(含本数)被征收人共同选定一家评估机构的,视为被征收人协商选定成功。协商选定不成的,由市征管办在符合法定资质的评估机构中通过摇珠方式确定。市征管办应当于摇珠前3日在征收范围内公告摇珠时间和地点。

具有相应资质的房地产价格评估机构,由市征管办在其门户网站上定期公布。

第二十七条  被征收人、市征管办对评估确定的被征收房屋价值有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构书面申请复核评估。

被征收人或者市征管办对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产评估专家委员会申请鉴定。

被征收人对补偿仍有异议的,按照本办法第三十三条规定处理。

第二十八条  被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

第二十九条  被征收人选择房屋产权调换的,市人民政府提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十条  因征收房屋造成搬迁的,市征管办向被征收人支付搬迁费。征收个人住宅的,每户补偿3000元;征收生产、经营性用房的,每户补偿6000元。

被征收人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,被征收人自行解决周转房过渡的,过渡期限内,市征管办向被征收人支付临时安置费。被征收人使用市征管办提供的周转房的,不再支付临时安置费。具体标准及过渡期限在房屋征收补偿协议中约定,或在征收补偿决定中确定。

因征收房屋造成停产停业损失的,由具备相应资质的评估机构根据房屋被征收前的经营效益、停产停业期限等因素评估确定。被征收人和市征管办对评估结果有异议的,参照本办法第二十七条规定执行。

第三十一条  征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,应当按照住房保障有关规定优先给予住房保障。

第三十二条  市征管办与被征收人应当按照本办法的规定,订立房屋征收补偿协议,房屋征收补偿协议应当包括以下内容:

(一)补偿方式、补偿金额和支付期限;

(二)用于产权调换房屋的地点、面积和价格;

(三)产权调换后差价支付方式和期限;

(四)搬迁期限、过渡方式(提供周转房的,明确周转房的安排)以及过渡期限;

(五)搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿;

(六)奖励和补助费;

(七)违约责任及争议解决方式;

(八)双方认为需要订立的其他条款。

房屋征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十三条  市征管办与被征收人在征收决定确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确、下落不明的,由市征管办报请市人民政府依照国家、省有关国有土地上房屋征收的规定及本办法,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定包括补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、补偿款及产权调换房屋交付方式和期限或者提存方式等内容。征收补偿决定确定的搬迁期限不少于15日。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第三十四条  被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的,市征管办应当自房屋征收补偿决定公告期限届满之日起15日内向有管辖权的公证机构申请办理房屋征收补偿提存公证,有关公证机构应当依照《公证法》、《提存公证规则》及有关规定做好相关证据保存及提存公证工作。

第三十五条  实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十六条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十七条  市征管办应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计部门应当加强对房屋征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

 

第四章  罚  则

 

第三十八条  市征管办、被征收房屋所在地镇政府(区办事处)及房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十九条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十一条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第四十二条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第五章  附  则

 

第四十三条  本办法自公布之日起施行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但不责成有关部门强制拆迁。

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